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福星惠誉红桥村项目K1-K5地块开发定位20131213

发布时间:2019-06-07 01:08 来源:未知 编辑:admin

  福星惠誉红桥村项目K1-K5地块开辟定位2013.12.13_林学_农林牧渔_专业材料。谨呈:福星惠誉地产公司 福星惠誉红桥村项目 K1-K5地块开辟定位 此演讲仅供客户内部利用,未经思锐(武汉)地产参谋无限公司的书面许可,其他任何机构和小我不得私行传阅、援用或复制 武汉思锐 参谋一

  谨呈:福星惠誉地产公司 福星惠誉红桥村项目 K1-K5地块开辟定位 此演讲仅供客户内部利用,未经思锐(武汉)地产参谋无限公司的书面许可,其他任何机构和小我不得私行传阅、援用或复制 武汉思锐 参谋一部 勤思銳行 贸易与都会分析体行销专家 I. 项目研究界定 II. 方针及焦点问题思虑 III. 区域商务价值挖掘 IV. 贸易开辟计谋及定位 V. 室第开辟定位与产物建议 VI. 全体定位 项目研究界定 项目界定 地块位置:项目位于武汉市主城区,处于二环线和三环线之间 ? 武汉主城区 ? 二环—三环间 次要节点距离: 商圈 徐东 金融街 武广 直线km 金融街 武广 徐东 项目界定 地块片区与城市关系:地块所属的后湖片区是武汉市规划的4大栖身新城,定位 为以栖身为主的城市副核心 ? 按照武汉市规划,核心城区将形 成4大栖身新城(东湖、后湖、南 湖、四新),旨在衔接武汉市中 心城区的栖身功能。 后湖新城定位为以栖身为主,具 有栖身、市级贸易副核心、区级 文化文娱核心、创意财产、城市 公园等功能的城市副核心。 栖身新城 后湖 东湖 四新 南湖 功能 汉口主城区居民生 活场合外拓 徐东至青山一带居 民栖身的更新换代 武昌老城区居民生 活空间扩大 成长时间 2002年 2004年 后湖 ? 东湖 南湖 四新 2002年 2011年 汉阳、沌口居民居 住需求 项目界定 地块片区与城市关系:地块分布在后湖东片区,因为百步亭、统建、新地等开辟 商在后湖东片颠末长时间持续开辟,后湖片区生齿次要集中在东片区 新春村 跃进村 汉口 花圃 石桥村 统建 、新 地系 列楼 盘 百步 亭社 区 项目界定 区域道路系统:交通系统完美,可灵通性好,将来交通劣势较着 盘龙城 道路 武汉大道/金 桥大道 后湖大道 二七路/二七 长江大桥 毗连 塔子湖东路 武汉大道/金桥大道 井南大道 毗连机场至生果湖 常青公园到堤角公 园 城市二环线 塔子湖 后湖大道体育核心 K2 K1 后湖大道 K3 塔子湖西路 兴业路 ?区域内依托解放大道、金桥大 道、二七路,便利灵通武昌、 汉口、青山、盘龙城 后湖大道牛皮岭 扶植渠路 扶植大道耽误线 汉口 待建 已建 项目界定 轨道交通:轻轨1号线M K4/K5距离丹水池站约 600M 项目界定 区域配套:城中村革新区域,典型的城乡连系部,根基糊口配套齐备,次要集 中在百步亭片区,全体档次偏低 教育:堤角小学、堤角中学、 育才小学、育才国际寄宿学校、 汉口铁中、武汉二十中、堤角 幼儿园、百步亭欢愉天使幼儿 园、曙光幼儿园 贸易:中百仓储、武筹议贩、 家乐福、重生活摩尔城 医疗:江岸区第二人民病院、 中国人民解放军第四五七病院、 商职病院 公园:堤角公园 解放大道 重生活摩 尔城 百步亭社区 二七路 项目界定 区域规划—后湖地域扶植规划 ?后湖商圈南抵成长大道、北至 中环线,西起姑嫂树路,东到汉 黄路息争放大道,规划面积约为 23平方公里 ?后湖板块是武汉城市总体规划 中9个城市分析组团之一,接近中 环线,有新荣客运站、轻轨、地 铁3号线号线等主要交通 功能节点的劣势 ?属性:30万生齿栖身新城 项目界定 现状生齿阐发:辐射区域含百步亭、新荣、丹水池,以及部门后湖大道和轻轨 沿线万 百步亭社区12万 项目界定 地块分布环境 ?项目地块次要分布于后湖 区域以及二七与丹水池交汇 区域; ?K4/5地块被三条城市主干 道环抱,东侧沿江大道,西 侧解放大道,南侧城市二环 线 汉黄路 沿江大道 后湖大道 二环线 干道-解放大道,后湖大道与 城市次干道-汉黄路朋分于三 块城市旧改区域; 1号线 解放大道 项目界定 地块目标 地块 规划 总用 地面 积 规划 净用 地面 积 K1 80371 K2 36856 K3 42550 K4 18898 K5 14970 合计 占地面积:36856 用地性质:室第用地 容积率:4.29 建筑面积:158100 K2 80371 36856 42550 18898 14970 K1 占地面积:80371 用地性质:商住用地 容积率:4.50 建筑面积:361500(此中贸易 48400) 规划 总建 面 容积 率 建筑 密度 贸易 面积 室第 面积 361500 4.5 30 48400 313100 214375. 1 4.29 30 —— 214375.1 208800 4.91 35 79800 129000 60000 3.17 40 60000 —— 48300 K3 3.23 40 48300 —— 236500 656475.1 占地面积:42550 用地性质:商住用地 容积率:4.91 建筑面积:208800(此中 贸易79800) 占地面积:18898 用地性质:贸易用地 容积率:3.17 建筑面积:60000 K4 占地面积:14970 用地性质:贸易用地 容积率:3.23 建筑面积:48300 K5 项目属性界定 项目区位 区域现状 项目交通 项目配套 项目目标 项目核 心特征 栖身新城、城乡连系、旧 改、地块寥落、大贸易 方针及焦点问题思虑 客户方针及限制前提 我们对开辟商方针的理解: 发卖导向,尽可能实现贸易快速发卖 显性要求:公建开辟面积达到23.65万方 隐形要求:项目利润最大化 客户方针 限制前提 地块寥落分离,距离在1KM至2KM范畴内 23.65万方贸易体量 K4-5地块本身干扰要素较多:遭到高压走廊、现状铁路带及垃 圾转运场束缚 焦点问题思虑: ? 若何处置各地块之间的竞合关系,避免项目内部同质化合作 起首审视各地块之间的价值 宗地四至及形态 0.5km K2 0.85km K1 0.67km K3 1.7km 沿江大道 K4 K5 二环线(二七段) 长江二桥 地块贸易价值判断 ?K1地块西临汉黄路,东临 解放大道,交通便当,灵通 性较好。 ?K4/5东侧沿江大道,西侧 解放大道,南侧城市二环线 环抱,但地盘三面被铁路线 二环线 沿江大道 后湖大道 环抱,通道性较弱。 ?K3地块北临后湖大道,东 临解放大道,由两条城市主 干道环抱,灵通性强于K1、 K4/5地块。 1号线 解放大道 灵通性:K3K1K4/5 地块贸易价值判断 ?K1地块西临汉黄路,但在地块西侧 临汉黄路区域有一加油站遮挡,明示 一般。 ?K3地块北临后湖大道,后湖大道为 城市主干道,明示结果较好。 ?K4/5地块由南临二环线,东临沿江 大道,被三面铁路环抱,底部有所遮 挡,明示结果一般。但作为临江地块 ,高层有较好的明示结果。 1.7km 加油站 K2 0.85km 0.5km K1 0.67km K3 沿江大道 K4 K5 明示性:K3K1K4/5 二环线(二七段) 长江二桥 K1、K3开辟方针下物业拟合度阐发 ?从项目属性看 本案可考虑成长贸易、写 字楼与室第公寓产物; ?从开辟方针看 酒店、写字楼多为持久持 有,全体运营; 街区贸易和室第/公寓则 能够快速回笼资金。 环 境 资 源 区 域 属 性 思锐模子 贸易核心区 商务核心区 旅游区 具有天然资本 具有财产资本 灵通性、明示性强 人流量大 开 发 目 标 租(持久持有) 售(回笼资金) 贸易 写字楼 酒店 室第/公寓 —— —— —— 方针导向下优先考虑贸易 与室第,适度考虑酒店与 公寓连系即酒店公寓 —— —— —— 主导物业的拟合度 K3地块贸易属性 要素 区位 生齿 内容 二三环间栖身新城 1.5公里焦点商圈 栖身生齿约26万人 临城市主干道 灵通性及明示性优良 距离轨道1号线万方 注释 非规划区域贸易核心 栖身功能绝对主导 开辟革新中,将来核 心客群为社区居民 交通 交通前提优良 规模 达到区域贸易核心量 级 宗地贸易属性为栖身区级贸易 项目贸易体量及生齿基数为区域贸易核心制造供给可能 焦点问题思虑:从地块属性上判断,K3贸易价值要大于K1贸易价值,K1、K3 地块距离不足1KM,避免地块间同质化合作为项目首要考虑要素 K1地块开辟标的目的? K3地块开辟标的目的? 地盘属性 不临城市主干道 明示性一般 地盘属性 临城市主干道 交通及贸易明示性较好 贸易总建 79800 ㎡ 贸易总建 48400 ㎡ K4/K5地块限制要素 地块上不适宜安插大体量贸易街与购物核心式的贸易形态 ? 工具两面现状铁路环 绕,西南面高架环绕 ? 西南面有现状高压走 廊,部门地块利用受 限 ? 西南面有规划的垃圾 转运站用地 ? 两地块被城市规划路 朋分两侧,地块外形 不规整 K4地块 K5地块 K4/K5区域内商务规划需求:二七滨江商务区规划的展开,区域内商务需求将逐 步构成规模,SOHO类质量商务产物获得更多青睐 二七滨江商务区——SOHO糊口创意区、核心商务商贸区、人文时空交换区和都会糊口体 验区,此中SOHO糊口创意区,临近二七桥桥头地域扶植现代化商住一体的SOHO楼宇, 供给商住两用的创意平台。 K4/K5开辟方针下物业拟合度阐发 ?从项目属性看 本案可考虑成长贸易、 写字楼与公寓产物; 区 域 属 性 思锐模子 贸易核心区 商务核心区 旅游区 具有天然资本 环 境 资 源 具有财产资本 灵通性、明示性强 人流量大 贸易 写字楼 酒店 公寓 ?从开辟方针看 酒店、写字楼多为持久 持有,全体运营; 街区贸易和公寓/LOFT 则能够快速回笼资金。 方针导向下适度考虑商 业,主体考虑商务类产 品:写字楼、公寓/loft 产物、办公与公寓连系 产物即soho公寓 —— —— —— —— —— 开 发 目 标 租(持久持有) 售(回笼资金) —— 主导物业的拟合度 K4/K5项目开辟思虑 地块上不适宜安插大体量贸易街与购物核心式的贸易形态, 地块10.83万方公建开辟组合标的目的?公建最终规模简直定? 项目可供成长的标的目的良多 ? 贸易 ? 写字楼 ? 酒店 ? 商务公寓 这是一个城市滨江贸易区、中等规模城市分析体项目, 若何进行公建物业开辟? 从地块贸易价值阐发来看:K3>K1>K4/K5 后湖区域贸易合作白热化,为避免地块间间接合作,需 寻求差同化合作,目前来看K4/K5地块具有商务开辟价 值,接下来我们对区域商务价值的开辟空间进行研判 城市商务成长脉络:商务产物有较大的成长空间 50.0% 武汉甲、乙级写字楼空置率变化图 15.0% 甲级写字楼空置率 乙级写字楼空置率 8.9% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0.0% 跟着楼市限购当道,室第市场跌荡放诞崎岖,贸易地产则呈现 灿烂之势,而写字楼市场不断以来为中国经济晴雨表,经 济成长越快,城市商务需求越强,目前武汉经济成长的速 已超全国平均程度,武汉写字楼市场需求不竭加强,空置 率一路走低 颠末多年成长,武汉写字楼市场构成4个优良商务圈+3个 成长中商务圈+2个新兴商务圈的市场款式,构成一条垂 江商务带,将来城市高端贸易物业次要集中于此 其余城市副核心将呈现以成长型企业孵化为主的商务副中 心进行弥补,衔接城市商务外溢,本案位于城市商务外溢 优良商务圈 成长中商务圈 新兴商务圈 多核心成长款式内 写字楼市场机遇小结 ?从产物供应看:二七后湖片区中仅航天商务广场有纯办公用写字 楼。片区内写字楼总体量小,产物层级不高。目前写字楼产物已基 本去化完。 ?从产物需求看:扶植大道区域写字楼具有外溢需求,片区内钢材 市场及上下流链条公司、办事型中小企业具有办公需求。江岸区十 二五规划建立的物流、体育文化、家居等财产财产核心内的上下流 企业也具有办公需求。 ?从市场机遇来看:目前区域内商务正在成长阶段,高端甲级写字 楼缺乏市场支撑,但乙级写字楼因为总价低、房钱低受中小企业的 青睐,在区域中属于稀缺产物,有较大的开辟空间。 区域内写字楼市场处于培育阶段,质量型乙级写 字楼合适目前市场需求 公寓市场机遇小结 机遇1:从空间维度看,二七,后湖片公寓市场目前供应较少,但 陪伴将来地盘出让(将来地盘供应热点),供应将持续放量。二 七,后湖公寓市场具有着较大的开辟空间; 机遇2:公寓性质地产采办及贷款不受限制,低总价、高单价,去 化速度快,规避了市场所作,投资这快啊需求大,成为投资主力产 品。同时在“限购令”和“汉七条”的出台下,公寓市场正处于政 策机缘期; 机遇3:从市场表示看,现有投资型公寓发卖期短,实现价钱略 低;商务型公寓发卖期长,实现价高,LOFT/高赠送面积高附加值 公寓产物受市场追捧度高 公寓市场研究小结 ?从全体区域合作市场来看:当地块地点二七后湖片区公寓产物较少, 开辟时间较早; ?从区域供应来看:当地域公寓产物次要集中在后湖大道、武汉大道和 解放大道沿线,在后湖大道沿线公寓项目较为集中。供应产物面积以 40-90平中小户型为主。平层均价在11000元/㎡摆布,loft均价13000 元/㎡; ?从区域成交来看:当地域公寓产物月均去化达到了4800-7333平/月, 已推售产物去化率达到92%,去化环境较好; ?从区域将来供应看:当地域公寓产物将来供应较少; ?从市场机遇来看:本区域公寓平层均价在11000元/㎡摆布,溢价也达 到了12.5%以,loft均价13000元/㎡,溢价也达到了30%摆布。公寓产 品在本区域比力稀缺,溢价较为较着。 本案公建贸易可优先考虑LOFT公寓产物的物业, 不变高溢价的市场表示,实现资金快速回笼 公寓客户研究小结: 租赁居 需求面积小、时间短、投入高、房钱 住客户 低,目前公寓产物的支流终端消费者。 刚需 型客 户 分 类 栖身需 求客户 自用居 住客户 租赁办 公客户 自用办 公客户 新锐青年过度性栖身为主,兼顾投资, 自用兼投资为支流购房需求之一。 需求面积大、时间长、投入少、房钱高, 公寓抱负的终端客户,客户量有待培育。 需求大面积、接管程度适中,客户量少难 以支持为主力客户群,需要点对点挖掘。 办公需 求客户 投资 垂青投资报答率、升值潜力,低总价,小面积投资品受接待, 型客 为支流公寓购房需求之一。 户 K4-K5地块商务价值开辟研判 项目 区位 本体 二七商贸贸易 副核心 交通灵通性良 好,明示性强 将来公寓供应 无限 市场 客户需求兴旺 有溢价空间 投资客户有偏 好 开辟商方针 能够实现快速 发卖 满足前提 满足 满足 满足 满足 备注 地块区域在二七商贸贸易副核心内,将来区域价值空间看 好 地块周边的道路系统/公交系统/地铁 临城市主干道 核心区开辟日趋成熟, LOFT、SOHO产物供应量较小 区域贸易商务空气日趋稠密,带来大量潜在需求 周边高校堆积,消费生齿复杂 区域周边商务和贸易的成长,将给项目带来相当的溢价空 间; 目前投资渠道无限,公寓产物投资门槛不高,收益有保障 本区域内公寓类产物均有较好的市场表示 满足 满足 连系本案地块用地属性,可考虑开辟商务写字楼、 SOHO、LOFT 宜商宜住的商务公寓产物 开辟方针进一步思虑 地块10.83万方公建物业组合 贸易 写字楼 酒店 公寓 物业拟合度 市场属性 LOFT/公寓/写字楼拟合 度最高 贸易拟合度一般 贸易市场价值最高 LOFT、SOHO公寓产物 有溢价 写字楼产物溢价最高 物业价值研判: 公寓loft产物开辟价值高,作为物业成长优先考虑标的目的;贸易市 场价值最大但拟合度较弱,需节制开辟体量 ? 对比办公、公寓等物 业,项目贸易开辟价 值最高,但开辟空间 无限。 公寓/LOFT产物较之 室第有较大溢价和突 破空间,可作为次要 考虑标的目的。 办公类产物有必然开 发空间,但高档写字 市场价值 贸易 办公 LOFT 公寓 很是高 无限 比力高 比力高 地块限制 大 较小 较小 较小 成长空间 较大 较小 一般 一般 潜在供应 较大 无 一般 一般 合作 较激烈 较小 较小 较小 ? ? 楼对区域内市场具有 必然抗性。 商务公寓体量 按照目前市场现状,建议塔楼部门以写字楼、loft和公寓组合,规模节制在7-8万方 项目 贸易总建面 纯贸易面积 塔楼面积 单元 汉口城市广 场 20 12 8 万平米 重生活摩尔 城 8.7 5.5 - 万平米 东部购物乐 园 15 10 5 万平米 本案 10.83 - 7-8 万平米 开辟方针进一步思虑 可否通过价值最大的商务组合开辟 实现全体价值最大化? 商务区贸易——品牌价值衍生 质量商务核心 soho贸易 街区贸易体量 K4/K5贸易以配套为主,开放式街区贸易体量建议节制在2-3万方 项目 贸易总建面 纯贸易面积 公寓面积 单元 光谷六合 6.48 5 1 万平米 武汉六合 41.5 5.7 - 万平米 大武汉1911 10.6 3.4 7.2 万平米 本案 10.83 2-3 7-8 万平米 项目物业组合 地块10.83万方公建物业组合 贸易 写字楼 酒店 公寓 贸易价值最 大化 溢价 塔楼物业 街区贸易规模节制在 2-3万方 写字楼/公寓/LOFT产物 有溢价和空间,节制在 7-8万方 物业开辟标的目的:搭配溢价LOFT公寓+质量型写字楼+适度的贸易价值 商务物业组合——焦点价值 质量写字楼 soho公寓 LOFT 质量商务核心 K4/K5商务开辟定位 从区位和产物合作来看,本项目要成长纯高端写字楼前提并不成熟 写字楼自用客户 关心要素排序 势; 地段 明示性 产物 交通 周边配套 运营成本 ? 从商务办公区位前提来看,项目与解放大道、二七项目比力着处于劣 ?项目区域作为将来规划的二七滨江商务区,目前交通通行情况一般 ? 对中大企业而言,地段、商务区档次、区域成熟度的主要性高于产物, 项目想依托产物取胜,难度很是大 从区位上来判断,项目与解放大道商圈,武汉六合写字楼比拟不 具备合作劣势 产物建议:商务写字楼,制造乙级抽象 特征 档次 地点区位 建筑规模和体 量抽象 1)超高层; 2)大规模 3)建筑外观极 富个性; 4)净高峻于 2.6m 配套 设备及装修尺度 物业办理办事 甲级 核心区或 城市干线平方米以上大 规模商务会所; 2)配套完美齐全且规 模够大; 3)车位丰裕。 五星级设备及装修尺度: 1)进口出名品牌高速电梯,期待时间短; 2)进口出名品牌地方空调可分户计量; 3)卫生间利用位丰裕,出名品牌自控式洁具 国际认证出名 ; 物管办理 4)5A智能化办理; 5)宽频收集 6)进口出名品牌备用电源 (准)四星级设备及装修尺度: 1)品牌高速电梯 2)地方空调系统; 出名物管办理 3)卫生间利用位适中,出名品牌自控式洁具 参谋 ; 4)3A智能化办理; 5)宽频收集; 分体空调;无楼宇自控;无平安报警;无综 合布线 可有一般性的 物业办事如卫 生、收发、值 班 乙级 核心区或 城市干线)建筑外观个 性明显; 4)净高不小于 2.6m 1)高层 2)中等规模 3)建筑外观个 性明显; 1)1500平方米以上规 模商务会所; 2)配套齐备且规模适 中; 3)车位丰裕。 通俗 有交通线 路达到 无 通过客户需求强化设想要点 物业抽象环节词 外 立 面:玻璃幕墙、灯光工程 公共空间 : 大堂、层高、电梯间、卫生间 电 梯:轿厢尺寸、电梯品牌、设想等待时间 调:系统类型、运营体例、计量体例 硬件设置装备摆设 空 配套设备:餐饮、需要办公配套 客户“埋单”的缘由,也是项目卖点的来历 乙级楼宇要素 物业办事:办理办事体例、物业办理公司、特色办事 软件设置装备摆设 智能化系统:5A智能化 成长商品牌:成长商已经运作项目口碑 客户特征:需求较为强劲,目前航天商务公寓出租率约为80%(残剩多为切碎单 位,无法拼合出租);以持久办公需求为主,租用周期较长,多为毛坯房;需求 面积多为200㎡以内;承租程度55元/㎡以下,以中小企业、办事类行业为主 企业规模 需求办公面积 行业类别 承租程度 商务公寓客群: SOHO LOFT 质量写字楼 低总价,小面积 的SOHO公寓 适合刚需过渡 性栖身人群和 投资型客户 可商可住LOFT 次要适合投资 客户,其次 为自住兼投 资人群 次要适合中小 企业租赁办 公人群 焦点客群功能定位 成长型 孵化功能 焦点群体以成长型中小企业为主,次要集中在商业、告白、金融、 房地产等行业。 ? 优良商务办公情况 ? 多层级办公空间 ? 智能化办理模式 质量化商务集群作为项目录要的开辟标的目的,最大化实现商务价值,提拔项目品 质与调性 接下来,审视项目所面对的市场所作情况 ? 贸易市场所作情况阐发 贸易合作区域界定:焦点合作区域含百步亭、新荣、丹水池,以及部门后湖大道和 轻轨沿线 ? 交通前提 后湖大道:辐射后湖区域 百步亭花圃路:辐射百步 亭栖身区 轻轨:辐射解放大道沿线 ? 区域贸易合作环境 解放大道沿线,与本项目 合作度稍弱,次要来历于 东部购物公园、二七城市 广场和中森华国际城 百步亭区域,合作激烈主 要来自汉口城市广场、新 糊口摩尔城、华润苏果和 幸福里 贸易市场所作款式:全体零售贸易市场急剧放量,合作激烈,将来汉口城市广场 片区将成为区域贸易核心 区域零售贸易体量 项目 幸福时代幸福里 汉口城市广场 百步亭 金桥汇 万锦江城 中森华国际城 重生活摩尔城 城 零售贸易体 量 4万方 4万方 3.8万方 万锦江城底商 幸福时代.幸福 里 万家汇(华润苏 果) 万家汇华润苏果 百步亭 世博园 昌盛华城贸易街 美联项目梦乐城 中森华国际城 汉口城市广场 重生活摩尔城 百步亭金桥汇 城开二七城市广 场 10万方 12万方 5万方 3.6万方 2万方 15万方 10万方 12万方 18万方 99.4万 昌盛华城贸易街 城开二七城市广 场 东部购物公园 东立国际底商 东立国际 东部购物 公园 集中贸易 室第底商 美联项目梦乐城 合计: (截止2017年 ) 现有贸易供应环境:区域现有供应12.8万方,栖身生齿主导下,各项目贸易定位 以满足本身配套和居民家庭消费为主,全体档次偏低 项目名称 重生活摩 尔城 东部购物 广场 华润苏果 中百仓储 百步亭店 武筹议怡 和苑 中百仓储 花圃路店 中百仓储 丹水池店 武筹议贩 龙庭店 合计 业态 集中式商 业 集中式商 业 集中式商 业 超市卖场 超市卖场 超市卖场 超市卖场 超市卖场 零售面积 50000 10000 40000 重生活摩 尔城 华润苏果 中百仓储 百步亭店 武筹议贩 怡和苑店 1.5km ? 项目1.5公里辐 射范畴内贸易供 应量约为12.8万 方 ? 业态较为单一_ 次要以纯真的超 市卖场为主,零售 贸易仅有东部购 物公园10万 方,重生活摩尔城 5万方,开业率仅 5成摆布. ? 从贸易档次来 看,中档,中低档 为主,尚无中高端 百货与贸易街进 驻. 武筹议贩 龙庭店 8000 5000 5000 5000 5000 128000 中百仓储 花圃路店 中百仓储 丹水池店 东部购物 广场 区域现有房钱分布:区域全体月房钱程度多在50-100元/㎡,东部购物公园临街门 面月房钱高达350元/㎡,其次为百步亭花圃路(中百仓储附近)100-180元/㎡ 东部购物公园 房钱程度:主入口周边250300元/㎡,贸易内街100120元/㎡,二楼更低至5060/㎡. 百步亭商圈 解放大道徐州新村 东部购物公园 解放大道徐州新村 以中低端临街商铺为主,业 态集中于五金建材,中低档 服装,餐饮等,受中百仓储及 轻轨站的距离等影响.月租 金为80-100元/㎡ 百步亭商圈 房钱程度:以安居路与百步 亭花圃交叉口为核心,向北, 向西房钱程度顺次递减.租 金最高为中百仓储附近每月 100-180元/㎡,安居路次之 60-100元/㎡,百步龙庭最低 40-60元 /㎡. 项目区域内将来供应量较大约65万方,合作白热化;合作项目遍及以超市+ 一 般贸易为项目标操作体例,将来同质化的合作场合排场曾经提前闪现 项目名称 汉口城市 广场 中森华国 际城 美联梦乐 城 城开二七 城市广场 业态 零售面积 分析体 120000 200000 180000 150000 650000 汉口城市广场 体量:12万方 中森华国际城 体量:约20万方 分析体 分析体 分析体 合计 美联梦乐城 体量:18万方 城开二七城市广场 体量:15万方 项目依托区域居民消费将面对区域诸多项目同质化合作,贸易体量难以消化,必 须走差同化合作,实现项目贸易合作突围 区域贸易合作款式: 项目区域内体量较大,具有 将来贸易成长情况: 将来区域贸易供应体量约 65万方,合作白热化, 贸易单个别量较大,本案 贸易无规模劣势,必需寻 求差同化合作,实现贸易 合作突围 必然的合作压力。合作项目 遍及以超市+ 一般贸易为项 目标操作体例,将来同质化 的合作场合排场曾经提前闪现 焦点合作项目研究及开辟策略 重生活摩尔城:目前业态稠浊、中低档次、对周边辐射能力无限,距离本案500M ?贸易体量:5.5万方 ?项目贸易规划:3层盒子,三面对街 ?项目全体定位:外向型社区贸易核心,办事周边居民 ?项目零售贸易定位:中低端家庭消费 1-3F 4000㎡ 1-3F 4000㎡ 3F 1500㎡ 1-3F 3000㎡ 1-2F 3000㎡ 楼层业态 1F 中百仓储、苏宁电器、迪美家居广场、生达药房、嘉华 时髦百货 2F 中百仓储、苏宁电器、迪美家居广场 3F 潮水服饰、美食、影院 、中百仓储、河汉国际影城、电 玩城 4F 凯撒健身俱乐部、新东方学校、巨人培优、欢喜汇 ktv、 塔楼部门 摩尔假日酒店、安源商务酒店 运营环境 项目全体运营暗澹、人流量少、二三楼店肆关门大半 主力店苏宁电器、河汉影院几乎没有顾客、中百仓储、 kfc运营环境优良,带来部门人流 三楼小餐饮半夜时间运营火爆,客户为对面高中学生及 小部门周边人群 东部购物公园:未成功运营,缺乏定位,中低档次,集中贸易+街区型贸易 (出租率低);仅家乐福,片子院,KTV运营较好,局部填补消费者需求,对 本项目影响较弱 ?根本材料:占地4.85万方、规模15万方、由二大休闲 广场和二大贸易步行街构成,808个车位 ?物业形态:集中贸易+街区型贸易 ?业态比例:目前存活的根基为休闲文娱、餐饮、超市 和少量教育培训 ?主力店:家乐福、中影国际影城、第宅ktv,好运星电玩 城 ?次主力店:新东方培训学校,家富富侨,kfc,伊特斯健身 ,美吉姆早教,英才教育,噜啦啦儿童乐土,假日台球 ?房钱程度:全体月房钱程度差别较大,主入口周边 250-300元/㎡,贸易内街100-120元/㎡,二楼更低至5060/㎡ ?阐发:街区与二侧主力店联系度弱,且无纵向交通系 统,零售为主的业态无人流支撑难以存活;片子院, KTV为目标性消费场合,楼下零售业态体量过小,无法 支撑 汉口城市广场:后湖标杆项目,区域型贸易核心,定位一站式家庭消费购物核心 ,档次为中端至中高端,物业形态为小型购物核心+街区型贸易 ?根本材料:纯贸易规模10万方,此中主力店超市规模2 万方,餐饮规模1.5万方,儿童主题区面积08万方,休闲 文娱业态1.2万方 ?项目全体定位:项目20万方贸易,此中纯贸易面积达 到12万方,融合购物、休闲、文娱、餐饮、教育、儿童 、办公和泊车八大功能于一体的家庭一站式购物核心 ?物业形态:小型购物核心+街区型贸易(室内为步行街 )主体街区回廊式步行街,去想建筑立面设想,大面积 玻璃目前包管通透性,通过参观电梯,手扶电梯带动垂 直动线,以W通道,回廊等联通平面动线 ?业态比例:A区零售主题为主,影院为主力店;C区为 糊口主体,超市为主力店,KTV等为次主力店,B区以儿 童,家居为主题 幼儿园 20万方贸易 ?业态及档次:南国置业持久计谋合作伙伴,家乐福、 银兴影城、KFC、星巴克,耐克,阿迪达斯,肯德基, 必胜客,棒约翰,元祖,屈臣氏,发源地,身段飞扬电 玩城,第宅KTV,冰雪皇后等实力商家 ?阐发:贸易规模大,有政策利好,地处后湖焦点地段 ,交通便当,客群根本复杂,定位家庭一站式购物核心 中森华国际广场:新荣百万方分析体,轻轨旁,距本项目1km 商会总部 批发市场 SOHO公寓 五星级商务 酒店 精品购物区 ?占地面积:33万方 ?总体量:100万方 ?贸易体量:临时未知 ?项目贸易规划: 5A写字楼、五星级酒店 SOHO 公寓、大型摩尔城、特色风情购物街、大型批发市 场、国际商贸城、大型商超 大型商城 国际商贸城 ?项目全体定位:城市分析体 ?招商环境:欧亚达意向入驻 大型糊口超市 ?项目劣势:百万方体量、轻轨一号线新荣站旁、对 面新荣客运站每日3万人次客流 ?项目对本项目影响:涵盖几乎所有业态,纯贸易 体量大,项目定位为城市贸易核心,将来成型会改 变片区现有款式,依托轻轨可截留二七及新荣周边 客户,对本项目东边辐射区域有较大影响。 ?项目进展:目前一期住在在售,总体量8万方,无 其它动态。 百步亭万家汇:精品百货+大型超市双核驱动,距本项目1.2km ?总体量:4万方 ?建筑形式:三层单体 ?项目业态规划:一层为百汇景购物核心、二三层为2.2万 方华润苏果超市,两头规划部门小铺 ?项目劣势:武汉最大超市华润苏果旗舰店,估计每日可 带来的人流量达14000人次, ?项目定位:百步亭、后湖糊口核心,以家庭日常消费为 主 ?招商环境:华润苏果12月15日开业,百汇景年前开业 ?对本项目影响:2.2万方超市辐射范畴根基可包含本项目 辐射范畴,对本项目超市定位及招商影响较大。同时超市 人流导入和堆积摆布,使其周边幸福里及万锦江城街铺受 益,三家配合炒热此区域,对本项目后期导入客户有影响 幸福里贸易街:以“精美糊口”为焦点定位的后湖版块首个时髦贸易街区 ?占地面积:13.5万方 ?总体量:46.6万方 ?贸易体量:4万方 ?项目贸易规划:4万方街区 ?项目全体定位:景观居所 ?项目零售贸易定位:高档次时髦街区 ?招商环境:星巴克、麦当劳、皇冠、椰岛意向入驻 ?开盘时间:2012年5月 ?项目发卖持无情况:发卖 1F31000元/平方米 2F20000元/平方米 1F返租7% 2F返租8% 反租期5年 比对合作项目标合作突围策略 重生活摩尔 城 幸福里 汉口城市广 场 中森华国际广 场 百步亭万家 汇 本案 规模 定位 /特 色 业态 业种 建筑 型态 5.5万方 外向型社区 贸易核心 中低端家庭 消费 4万方 外向型社区 贸易 家庭消费主 导 12万方 区域贸易中 心 中高端家庭 一站式购物 核心 小型购物中 心+街区型 贸易 20万方 区域贸易核心 4万方 家庭日常消 费为主 家庭购物主 导 —— 购物核心+街 区型贸易 三层单体 街区型贸易 三层单体 本案无规模劣势, 可在业态业种上 进一步丰硕完美, 通过复合贸易街 区开辟,开放式 设想、体验感营 造,建筑特色打 造,实现贸易竞 争突围 贸易业态业种成长标的目的 餐饮业态成长示状:区域内以低档餐饮为主、少量中、高档酒楼;除在百步亭花圃 路、二七路自觉构成中低档美食街外、其他均散点分布;各档次餐饮运营情况优良 百步亭餐饮集中区 中档:KFC、俭朴寨、百步亭花圃 酒店、老 中低档:粥道、乐山辣府仔仔鸡、 蜀香辣子鱼、百家缘酒楼、水晶大 厨房、醉田园本味菜馆等 二七餐饮集中区 中档:kfc、凯威啤酒屋、蒙娜丽莎中西 餐厅、麻辣空间、金王子酒轩、梦时代 时髦餐饮等 中低档:鑫强鱼馋坊、重庆鱼暖锅、大 锅灶台、重庆鱼庄、绝味烧烤海鲜等 零售业态成长示状:当前以社区办事型贸易和超市为主,仅二个在运营的集中贸易 (东部购物公园和重生活摩尔城),零售业态层级低,中高端百货目前空白,专 业店仅有一家 业态类型 重生活摩尔城 数量(门店) 次要商家 东部购物公园,重生 活摩尔城,万家汇华 润苏果,汉口城市广 场(筹建),城开二七 城市广场 筹建),中 森华国际城 (筹建) 华润苏果 区域购物核心 3+筹建3 百货店 大型超市 便当店 东部购物公园 无 11家+筹建1 30以上 1 华润苏果,武筹议贩 2家,中百仓,储3家, 家乐福2家(1家在筹 建汉口城市广场) 此中中百超市17家 苏宁电器(重生活摩 尔城) 专业店 休闲文娱成长示状:以低调中小规模的美容会所、ktv、茶室为主,仅有片子院二 家、ktv二家、以及一家健身俱乐部集中在重生活摩尔城和东部购物公园;全体来 看中高档休闲文娱业态均有必然市场成长机遇 子行业 美容会所、健身核心 次要商家 欢颜美容美体SPA、雪肤美容院、 蝶轩女子美容 凯撒健身俱乐部 重生活摩尔城 KTV 中高档:第宅KTV、欢喜汇KTV 中低端:好表情、圆梦歌厅、金 色池塘 和茶轩、樱花音乐茶社、竹韵茗 香、金锁摄生咖啡馆 好运星电玩城、城市豪杰 河汉国际影城、中影国度影城 酒吧、茶馆 电玩城 东部购物公园 片子院 客户需求 分阶级看,各阶级购物频次均较高,但消费习惯,购物区域及采办力差别较大; 消费地址根基在保守商圈,证明本区域零售市场空白严峻;中百仓储等超市消费 强劲,建议提前绑定招商 零售购物 消费需求 中低收入阶级 (4-6万元) 阶级 比例 25% 糊口类 消费地址 以去家乐福居多、 其次中百仓储、武 筹议贩 家居服饰等 消费金额 消费地址 消费金额 每季每人消费 100-300元左 右 消费频次 每周3-5次以 上、以乘坐超 市班车为主、 超市成为休闲 逛街的去向 以周边居多、 看到有勾当促 其次为超市、 销才下手采办、 汉正街、江汉 消费0-100园 路 每次消费200300元 中等收入阶级 (6-10万元) 35% 中百、家乐福均有、 每周1-3次不 就近准绳、便利为 等 主 大多家里白叟或妻 子外出采购糊口用 品、每周次数较多 每季没人消费 江汉路、武广、 300-600元左 收集采办为主 右 武广、江汉路 或各品牌专卖 店居多、去香 港购物至多01次 平均每次消费 购物10003000元不等 中高收入阶级 (10-15万元) 18% 每周3-5次不 等 每次消费100300元 客户需求 零售业态业种消费需求:专业店(小我护理、金融、药房、教育培训、化妆 品)、专卖店(品牌服饰、活动品牌专卖)、超市类(特别是精品超市)、家居 建材店(家居糊口馆)等业态业种需求靠前 20-25岁 26-35岁 36-50岁 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 59% 46% 38% 56% 35% 48% 40% 40% 37% 62% 52% 45% 48% 46% 40% 38% 43% 28% 38% 36% 39% 40% 39% 36% 34% 39% 31% 36% 33% 30% 37% 31% 29% 27% 35% 21% 10% 33% 19% 22% 31% 20% 24% 18% 15% 20% 19% 40% 客户需求 分阶级看,各阶级餐饮消费频次差别较大、但处于较高程度;单次消费金额均相 对较高、且较为趋同;认为本区域餐饮场合数量较少、中档以上缺乏、且缺乏大 型酒楼场合、中等收入和中高收入阶级在外区域消费为多 餐饮消费需 求 阶级 比例 人均 消费 金额 区域餐饮需 求 以及艳阳天即 将拆迁、区域 内将缺乏一家 能够摆婚宴的 酒楼场合 认为区域餐饮 场合少、可选 择的不多 认为区域内类 似俭朴寨如许 的中档以上的 餐厅太少、经 常只能开车出 去找处所 餐饮消费地址 消费频次 倾向口胃或品牌 中低收入阶级 (4-6万元) 中等收入阶级 (6-10万 元) 25% 情况场合无出格要 求、周边中档餐饮 为主 情况场合无出格 要求、中档酒楼为 主、多为伴侣、家 庭会餐 地址不限、核心区 消费为主、多为朋 友会餐、地址就大 家便利;对餐饮环 境、档次有较高要 求 30-50 元 每月1-3次 俭朴寨、艳阳天等、 对正在装修的“农家 小院”有所等候 35% 30-80 元 每周1-2次 俭朴寨、艳阳天、二 七路沿线餐馆 中高收入阶级 (10-15万元) 18% 50100元 每周2-4次 湖锦、太子、荷花亭、 秀玉、老街坊、农家 菜馆、口胃菜、巴厘 龙虾 客户需求 餐饮消费需求:从业态来看餐饮业态均具有较大需求;从风味看,川菜、湘菜、 当地口胃、中西快餐、西式简餐等较靠前;从品牌看,中档及中高档餐饮需求巨 大 外出就餐时一般选择餐饮风味 20-25岁 160% 140% 120% 100% 42% 33% 50% 43% 37% 37% 34% 39% 35% 35% 26-35岁 36-50岁 80% 60% 40% 20% 0% 33% 37% 26% 34% 30% 35% 52% 44% 43% 42% 37% 鲁菜 江浙菜 东北菜 粤菜 东南亚风味 风味(法度、意式) 港式 日韩风味 西式简餐 中西快餐 湘菜 川菜 西餐 当地口胃 0% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 3% 5% 9% 10% 17% 17% 30% 36% 40% 面包房 西餐厅 中西快餐 美食城 特色餐厅 中式餐厅 连锁咖啡 0% 10% 20% 提及率相对较高的餐饮品牌: 俭朴寨、半秋山、荔晶、荷花亭、秀玉、豪客来、黄记煌、尚景、王子雨花中西餐厅等 客户需求 分阶级看,消费需求次要集中在中等以上阶级、全体需求比例相对较为集中、主 要类型一片子院、KTV、儿童游乐土为主、其次为电玩城、棋牌室;目前消费周 边区域集中于武汉六合和航天双城、核心区消费为辅 餐饮消费需 求 阶级 比例 文娱消费地 点 每月文娱人 均消费金额 文娱场合主 要需求 棋牌馆、儿童 游乐土、电玩 城 片子院、KTV、 电玩城、儿童 乐土 片子院、KTV、 桑拿足疗、高 档棋牌室 文娱消费类型 棋牌文娱为主、每 条冷巷均有3-5家 小型麻将馆。根基 不去片子院 消费频次 每月会带小孩去 儿童文娱场合玩 1-2次;偶尔 KTV 每周至多1次以 上 全体频次较高、 每周3次以上、 片子每周1-2次、 部门酒吧或桑拿 足疗频次较高 中低收入阶级 (4-6万元) 中等收入阶级 (6-10万 元) 25% 栖身地址周边 100-200元 35% 以片子、KTV为主、 周边以航天双 部门爱好酒吧桌游、 城和武汉六合 三口之家倾向于儿 为主、核心区 童文娱场合 消费为辅 片子、棋牌、部门 (KTV、酒吧、桑 拿、足浴)等、喜 好范畴较为普遍 武汉六合合航 天双城较多、 核心区消费为 辅、办事质量 要求较高 200-300元 中高收入阶级 (10-15万元) 18% 300-500元 客户需求 休闲文娱消费需求:影院已成为中等及中高阶级的常规休闲文娱项目,其次为 KTV、电玩、再次为美容美发、健身俱乐部、儿童乐土等; 20-25岁 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 60% 53% 43% 29% 42% 33% 21% 41% 35% 39% 26-35岁 36-50岁 30% 29% 35% 23% 31% 34% 26% 31% 25% 23% 24% 36% 12% 20% 16% 12% 14% 23% 53% 43% 10% 13% 12% 分析来看,三大主力业态需求具有市场机遇 家电数码 零售购物 儿童游乐 健康护理 零售购物 亲子成长 片子院、KTV、健 身、酒吧、咖啡、茶 室特色、时髦餐饮 …… 休闲文娱餐饮 差同化合作策略 差同化 运营 后湖贸易合作日益激烈,本案寻求冲破,唯 有从以下两方面来制造本身的焦点合作力: 制造本案核 心合作力 制造体 一是走差同化的道路,升级和弥补业态; 二是提拔消费者购物体验,制造购物体验 验点 点。 本项目贸易价值制造 ? 后湖片区开放式情景贸易街区,识别性强 ? 集购物、餐饮、文娱休闲于一体的消费糊口核心,家庭购 物、亲子体验、时髦休闲三大主题特色制造 ? 重视开放式设想、体验感营建,建筑特色制造 ? 合理规划动线,实现二、三楼商铺沿街化,街铺铺易于销 售,可快速回笼资金,为后续滚动开辟奠基根本 ? 通事后湖片区复合贸易街区的开辟,制造项目奇特的个性 与合作劣势,在区域内独树一帜,提拔项目抽象与价值, 并为项目后续开辟供给无力支持。 K3贸易开辟定位 商圈定位 黄浦新城将来规划生齿 12.5万人 安身区域 辐射周边 1km 次要辐射项目以北 (黄浦新城)、以 南、以东片区的区 域性贸易核心 区域现状生齿约26.6万人 贸易主题功能定位 家庭时髦糊口核心 体验式全景贸易街区 餐饮 购物 休闲 文娱 办事 贸易主题定位 质量糊口时髦核心 满足时髦年轻的消费同时,也努力于为家庭供给质量时髦的糊口体例 全体消费客群定位 I 焦点客户:百步亭、丹水池、堤角家庭型客群 具有较高消费能力,追求时髦、关心社交、休闲 及后代教育 III II I II 主要客户:后湖片区、将来黄浦新城成熟社区 家庭型客群 III 边缘客户:三环外(黄陂、金银潭)人群 全体功能定位 一站式家庭消费核心 项目主题抽象定位 家庭购物 亲子体验 时髦休闲 时髦家庭欢庆盛地 都会休闲文娱核心 贸易业态定位: 贸易功能 时髦购物核心 业态类别 潮水时髦、活动休闲品牌专卖 申明 表现项目运营档次和特色,展现项目抽象 社交美食核心 酒店餐饮、时髦餐饮,特色美食 规模最大、品种繁多的美食核心 影视文娱核心 KTV、影院、电玩、健身 体验互动式文娱消费,制造丰硕、时髦的家 庭主题乐土 首个最大最全的儿童勾当核心,建立多功能、 体验式、主体化的亲子乐土 安身居民日常糊口,满足万千家庭糊口所需 亲子体验核心 儿童健康餐饮、成长体验、办事 消费、智力开辟、亲子文娱 超市、金融、电信、美容美发等 糊口补给核心 运营档次上,构成中端为焦点,但向上下扩散的款式 运营档次上,凡是表示为主力店、区域功能调集构成的品牌体 按照区域目前全体市场抽象,再按照项目标开辟策略与定位 前提,本项目贸易应为中档,改变市场对区域现有印象,最 鼎力度吸引市场对项目标关心 项目各专业店、专卖店、以中档为主,改变区域中低端形 象,提拔项目焦点合作力,同时通过分歧业态分歧档次的组 合来提拔整个项目标质量。 贸易运营理念 提出区别周边贸易体的保守消费理念,从计谋上超越 时间型消费 贸易运营理念 ?耽误消费者勾留时间 通过表演、音乐喷泉、全面的业态设置,满足长时间勾留、玩耍所需,提拔客 户的勾留时间,情愿长时间在这里消磨光阴,流连忘返,久久不肯离去,天然会发生 消费需求,进而提拔提袋率。 贸易运营理念 ?提拔消费者帮衬频次 通过不竭变化的节目表演,让客户对这里持久有一份悬念,连结每个节目周期 至多一次的帮衬频次,让其喜好经常来逛。 贸易运营理念 ?制造糊口的第三空间 通过耽误勾留时间和提拔帮衬频次,养成消费习惯,并通过成立敌对、敦睦的 邻里关系,让这里最终成为周边客户既家庭、工作之外的第三糊口空间。 K4/K5贸易开辟定位 与K3构成差同化合作,主打健康护理体验 质量休闲 美容护理 新青年休闲文娱 健康护理体验 片子院、KTV 酒吧、咖啡、茶馆 特色时髦餐饮 时髦餐饮休闲 项目商圈:项目贸易次要办事项目及周边社区 2KM 1KM 贸易功能定位 SOHO糊口消费核心 餐饮 购物 休闲 文娱 办事 贸易功能描述:安身于本项目兼顾外部消费群的区域消费核心 标的目的 不以购 物为核 心驱动 元素 前提 休闲、文娱、文化、餐饮、贸易零 售及办事等功能 以贸易街,商铺为主的贸易形态 5-8 家主力店带动恰当规模 项目前提与契合度阐发 具有商脉特征 情景体验 区域性商圈 焦点消费客群功能需求 时髦活跃青年阶级 消费群体以来自分歧范畴的青年型为主,满足客群能够在贸易 街区找到属于本人的商品与体验乐趣: 来自于都会青年客群 ? 办公糊口护理保养 ? 创意文化表演 ? 主题式美食餐饮 来自于社区青年客群 ? 多元的休闲体验 ? 丰硕的文娱设备 ? 跨家庭、区域的社交体验 项目主题抽象定位 SOHO式消费 健康护理 创意文化 SOHO青年堆积地 创意文化核心 贸易运营理念 ?培育创意文化园区 连系滨江资本制造高质量的绿化景观示范区,让项目充满绿色特质;并通过区 位汗青,以江岸车辆厂为资本,制造创意厂区式的艺术园区,延续项目独有的“工场 文化”特质;按期的时髦糊口派对、艺术展出;来构成号召力的文化品牌 建筑产物是街区与公寓结构的示企图 建议构成民国+现代主题式的气概 K1贸易开辟计谋及定位 对k1地块焦点问题思虑 地块前提 ?4.84万方贸易体量 ?地块不临城市主干道,贸易明示 性一般 ?地块依托省客运站及三环线, 可加强项目对外辐射能力 现状 ?周边贸易空气较弱,以小型建材 市场和中低档餐饮为主 ?周边规划有丹水池物流财产园 贸易开辟标的目的 连系周边区域物流财产园区规划,依托三环线号线及省客运站对 外辐射能力的加强,项目具备制造专业市场的先决前提 对于开辟专业市场标的目的的问题: 1、通俗专业市场市场售价低,且主力店面积较大、需持有 2、要求周边有必然专业市场空气 3、大多专业市场以阶段性目标消费为主,对室第难以构成配套,且可能影响项目和室第抽象 K1地块问题处理思绪 第一层问题:通过市场阐发处理项目开辟专业市场标的目的的问题! 第二层问题:通过项目周边专业市场阐发处理项目能否具有成长 专业市场的空间与前提问题! 第三层问题:通过项目贸易 业态及档次处理通俗专业市场对项目 及室第抽象影响问题! 专业市场分布:从市场分布来看,大型专业卖场多在二环外,及三环周边具有 必然的交通劣势 编号 1 2 3 4 5 6 项目 停业面积 房钱 武汉欧亚达家居博览中 平均100 4万 心 元/㎡ 平均90元 武汉金马·班师家居广场 约6万 /㎡ 平均120 美克美家武汉店 约2万 元/㎡ 武汉红旗家俱国际博览 3万 90元/㎡ 核心 武汉好美家装潢建材有 80元/㎡ 1万 限公司 以上 平均90元 武汉财神家居博览核心 近4万 /㎡ 伊力诺依 3.5千万 100元/㎡ 文华·大族居 近1万 以上 武汉金鑫精品家具城 5万 60元/㎡ 35元/㎡ 吴家山鸿达家俱广场 5万 以上 约110元/ 竟然之家武汉店 7.5万 ㎡ 110元/㎡ 武汉金博莱家具城 2.8万 以上 武汉好有家具义务无限 接近1万 80元/㎡ 公司 正在内部 武汉现代家具城 70元/㎡ 调整 武汉和平家俱大世界 2.5万 80元/㎡ 武汉余家头家具大世界 接近2万 70元/㎡ 7 8 9 10 11 12 13 15 16 17 专业市场也在纷纷调整业态,向零售及精品标的目的成长 编号 1 2 3 4 5 6 7 市场名称 武汉欧亚达家居博览核心 武汉金马·班师家居广场 美克美家武汉店 武汉红旗家俱国际博览核心 武汉好美家装潢建材无限公司 武汉财神家居博览核心 伊力诺依 主营范畴 家具 家具 家具 家具饰品 家具 家居 家居 地址 常青街、徐东大街、武昌雄 楚大道 常青路、中南路、徐东路、 汉阳王家湾家乐福对面 扶植大道933号 洪山区雄楚大街 王家湾十升路 汉口火车站东侧 停业 4万 约6万 约2万 3万 1万 近4万 总分店 3家 4家 1家 1家 1家 1家 3家 装修 中高 中高 高 中高 中高档 中档 高档 房钱 平均100元/㎡ 平均90元/㎡ 平均120元/㎡ 90元/㎡ 80元/㎡以上 平均90元/㎡ 产物档次 中高档 中高档 中档 中高档 中高档 中档 中高档 产物定位及运营情况 目前武汉市人气较高的家居卖场品牌,定位 于中高端消费人群,软、硬件一流,在消费者 中树立了优良的口碑。 产物次要由国表里出名品牌构成,定位于中 高端消费人群。 以运营美式家具为主导,运营情况一般 集家具成品、家居饰品、文化艺术品为一体, 以中高档家具消费为主导的现代化一流家俱 博览核心。 好美家供给一站式办事,满足顾客的需要。 自1999岁首年月次落户武汉至今,励精图治,气 势十足地引领了武汉建材市场的消费潮水。 没有60多家品牌,其个性化、时髦化、专业 化、国际化的产物将成绩财神家居的档次之 家。地舆位置好。 以家具、家居、糊口设想为卖点,集设想、 出产、物流、发卖一体化的运作体,具有以 外籍设想师为首的专业设想团队 集窗帘、墙纸、家具、家居饰品为一体的家 居卖场,产物定位于中高端时髦消费人群。 公司具有完整的设想、出产、加工一体化的 大型纺织工业基地。 商城停业面积近5万平方米,仓库面积1万多 平方米,超大规模的精品民用、办公家具的 集散核心 武汉市江汉区成长大道176 3.5千万 号新城大厦 武汉市循礼门船舶广场 近1万 8 文华·大族居 家具 1家 中高档 100元/㎡以上 中高档 9 10 11 12 13 15 16 17 武汉金鑫精品家具城 吴家山鸿达家俱广场 竟然之家武汉店 武汉金博莱家具城 武汉好有家具义务无限公司 武汉现代家具城 武汉和平家俱大世界 武汉余家头家具大世界 家具 家具 武昌和平大道余家头 西湖区吴家山舵落口 5万 5万 7.5万 2.8万 1家 1家 1家 1家 1家 1家 1家 1家 中档 中高 高 中 中 中 中低 中 60元/㎡ 35元/㎡以上 中档 家居建材 武汉市江汉区常青路284号 家具 家具 家具 家具 家具 汉口青年路59号 汉口火车站地下广场 接近1万 正在内部 汉阳王家湾国美电器二楼 调整 武昌和平大道余家头特8号 2.5万 武昌和平大道980号 接近2万 高中低齐 高中低档分隔特色运营,占地面积5万平方米。 全 具有9000平米绿化园林和500个车位的大型 约110元/ ㎡ 高档 泊车场。实现了商场、超市、专卖店等多种 业态连系 集家具、家居设想、家庭装修、家居饰品等 110元/㎡以上 中档 商品及办事为“一条龙、一站式、一体化” 的大型分析卖场。 80元/㎡ 中低档 次要以公共平价家具为主导 70元/㎡ 80元/㎡ 70元/㎡ 中档 中档 中低 次要以公共平价家具为主导 次要以公共平价家具为主导 次要是一个地、市、县的家具批发核心 从区域专业市场分布来看,专业市场有必然空间,全体档次、业态偏低,有较 大的提拔空间 项目名 称 项目根基环境 定位 小型 专业 市场, 以普 通建 材为 主 建材 为主 金旭建材市场 金旭建 材市场 市场占地面积达 12000平方米,入 驻商户140户,拥 有浩繁出名建材品 牌 总面积约8000㎡ 兴尔建 材市场 兴尔建材市场 青雷建 材市场 涵盖了陶瓷、洁具、 小型 地板、门类、灯饰、 专业 橱柜、电器、五金 市场, 电料、油漆辅料、 有一 集成吊顶、挂件及 定知 龙甲等十余种品类, 名品 近百家品牌商家入 牌, 场 中档 都会工业园区 春雷建材市场 新荣客运站 本项目劣势:项目地处汉口东北部分户,有轻轨和客运站导入人流以及规划利好, 为项目制造专业市场供给足够的市场空间 ? 新荣商贸商务核心位于解放大道的 新荣片,占地面积近300亩商贸中 心总建筑面积约12万平方米以上、 总投资5亿元。 ? 百步亭现代城贸易核心位于解放大 道和百步亭花圃路,占地400余亩, 定位为城市区域型多功能贸易分析 体 ? 百步亭质量栖身区,现有10万人未 来规划7平方公里、30万人栖身新 城 ? 丹水池物流集中区、将革新升级为 融商流、人流、消息流、资金流、 交通流于一体,集现代仓储核心、 多式联运核心、加工配送核心、商 品批发核心、电子商务买卖核心于 一体的华中地域现代化、分析性、 多功能的大型物流基地 新荣商务商贸核心 丹水池物流集中区 百步亭质量栖身区 百步亭现代城贸易核心 项目具备制造专业市场的空间与前提 处理问题:避免地块间同质化合作 行业成长:专业市场也在纷纷调 整业态,向零售及精品标的目的成长 规划利好:丹水池物流总部基地、逐渐由传 统物流向糊口类商贸物流改变 区域生齿:现实及将来生齿根本厚实 市场空间:贸易层级及业态待升级 差同化合作 项目前提:对外辐射能力强,规划利好 潜在项目:18万方上海创意财产园项目标扶植,将为本案带来商务消费客群 ?占地面积:66666.44 ?总体量:180894.03平方米 ?容积率2.3 建筑密度 35% 泊车位1075 ?项目规划: 1栋企业研发及企业展现核心21F 3栋企业总部基地16F 2栋企业研发核心 12F 15栋企业研发独栋 3F ?项目定位:按照规划设想定位,将储蓄积累时髦创意、生 产研发、文化传媒、总部办公等多功能于一体“软财产 企业群” 走精品、时髦、中高端路线,搭配餐饮休闲业态,制造开放式街区贸易,提拔 项目全体抽象 差同化 运营 制造区别于 K3地块的 焦点合作力 制造体 验点 贸易主题抽象定位 武汉首家时髦家居糊口主题街 满足区域居民中高档家居需求同时、搭配餐饮 休闲业态,耽误目标性消费时间 其次,审视项目所面对的市场所作情况 ? 室第市场所作情况阐发 室第合作款式 室第合作款式:二七和后湖片区项目录要分布在武汉大道以东,轻轨1号线以西区 域;板块内高层的价钱集中在8500-10000元/㎡之间 项目名称 晋合金桥世家 幸福时代三期 中森华国际城 汉口城市广场 均价 (元/m2) 高层:9600 幸福时代三期 万锦江城 汉口城市广场 万锦江城 高层:9400 高层:9700 高层:8500 估计高层9200 高层:14000(精 装) 高层:9000 高层:9000 高层:9200 高层:10000 / 海赋江城天韵 中森华国际城 海赋江城天韵 晋合金桥世家 昌盛华城 银泰御华园二 期进阶家 嫡亲美仑美舍 银泰御华园二 期进阶家 昌盛华城 城开二七城市广场 嫡亲美仑美舍 在售项目 黄埔第宅 城开二七城市 广场 黄埔第宅 潜在项目 室第合作款式 板块客户:从项目合作客户来看,项目合作更多会来自板块内,而非板块外 ? 后湖区域客户特征:汉口核心 区客户受价钱挤压或情况驱动 跨区就近置业。此类客户对价 格较为敏感; ? 从区域客户形成来看,后湖板 块面对来自二七永清、泛CBD 板块的客户截流,金银湖、古 田板块的客户分流,但各自片 区支流客户具有较大的差同性, 且具有相对封锁的区域性。 盘龙城板块 金银湖板块 大后湖板块 二七板块 古田板块 泛CBD板块 核心板块 室第合作阐发 项目概况:板块内大盘相对较少,分析体项目不多,但以质量项目为主 区域板块 项目名称 幸福时代三期 万锦江城 汉口城市广场 中森华国际城 后湖板块 海赋江城天韵 晋合金桥世家 银泰御华园二期 进阶家 昌盛华城 嫡亲美仑美舍 黄埔第宅 二七板块 城开二七城市广 场 总建面 (万方) 17.63 27 60.83 100 44.5 42 15.08 30.30 4.62 8.16 47.39 建筑类型 高层 高层 高层、超高层 高层 高层、超高层 超高层 多层、高层 小高层、高层 高层 高层 多层、小高层、 高层 物业类型 纯室第 纯室第 分析体 分析体 纯室第 纯室第 纯室第 纯室第 纯室第 纯室第 分析体 容积率 3.20 3.00 3.26 3.43 3.33 1.65 2.00 2.40 4.10 3.20 3.79 主力户型 二房-四房 三房-四房 二房-三房 四房 一房-三房 二房-四房 一房-四房 二房-四房 二房-三房 二房-三房 / 在售面积段 (㎡) 81-130 97、128-169 86-97 142 67-127 220 46-160 90-171 76-125 88-122 / 室第供应布局 当期产物户型配比:刚需型二房和改善型三房占八成比例,首置首改主导板块室第 市场 区域 板块 项目名称 幸福时代三期 万锦江城 汉口城市广场 中森华国际城 后湖 板块 海赋江城天韵 晋合金桥世家 银泰御华园二期 进阶家 昌盛华城 嫡亲美仑美舍 二七 板块 黄埔第宅 一房 (㎡) / / / / 67 / 46-49 / / / 占比 / / / / / / 去化率 / / / / / / 二房 (㎡) 83 / 86 82-91 83-87 / 95 / 76-90 88-99 占比 25% / 去化率 三房 (㎡ ) 占比 去化率 四房 (㎡) 130 167 / 142 / 220 / 171 / / 占比 去化率 87.09% 95-121 / 62.5% 87.74% 12.5% 70.96% 18.38% 71.21% / 24.51% / / 89% / 92-137 81.62% 98.29% 95-97 91 94-127 / 118133 91-141 109125 118126 76.23% 71.24% 25.49% 100% / / / / 23.77% 93.10% 50% / / 100% / / 100% 46.88% / 25% / / / / / / 66.66% 89.11% / / / / / / 16.67% 88.71% / / 16.67% 85.48% 75% / 57.14% 87.09% 50% 85.83% 42.86% 70.97% 50% 72.5% 室第供应布局 户型特点:板块内户型跨度较大,主力户型以76-89㎡刚需型两房,95-109㎡紧 凑型三房、118-134㎡舒服性三房为主,142-171㎡改善型四房户型相对较少 幸福时代三期 万锦江城 汉口城市广场 中森华国际城 后湖 板块 海赋江城天韵 晋合金桥世家 银泰御华园二期进 阶家 昌盛华城 嫡亲美仑美舍 二七 板块 黄埔第宅 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180+(㎡) 一房 二房 三房 四房 室第供应布局 市场表示:从短期内各项目入市发卖环境看,市场全体去化速度优良,月均去化在 8300㎡/月 区域板块 项目名称 幸福时代三期 万锦江城 当期体量 (万方) 2.5(10#) 4.03(6#2单 元、10#) 当期产物 83㎡二房、95-121㎡三房、130 ㎡四房 92-137㎡三房、170㎡四房 当期去化率 85% 93.45% 入市时间 2013.10.27 2013.5.18 月均去化速度 (㎡) 14167 7532 汉口城市广场 中森华国际城 后湖板块 海赋江城天韵 晋合金桥世家 4.71(1#-3#) 5.69(3#-5#) / 3.62(11#-12#) 86㎡二房、95-97㎡三房 82-91㎡二房、91㎡三房、142 ㎡四房 67㎡一房、83-87㎡二房、94127㎡三房 只推此中64套220㎡四房 76.47% 97.07% / 18.23% 88.71% / 80.18% 79.58% / 2013.9.14 2011.11.25 估计2013.12底 入市 2013.10.23 2013.5.26 估计2013.12.31 2013.9.15 2013.5.25 估计2014年上半 年入市 14407 2301 / 6599 4489 / 13438 3644 / 银泰御华园二期进阶 46-49㎡一房、95㎡二房、1182.53(A15#) 家 133㎡三房、 昌盛华城 嫡亲美仑美舍 黄埔第宅 2.12(12#) 91-141㎡三房、171㎡四房 4.19(1#-3#) 76-90㎡二房、109-125㎡三房 2.29(4#) / 88-99㎡二房、118-126㎡三房 / 二七板块 城开二七城市广场 室第将来供应 将来供应:目前板块内新增室第共计341.06万方,近三年内已去化93.65万方,未 来几年总供应量将超247.41万方,全体去化压力较大,室第市场所作相对比力激烈 根基消息 项目名称 幸福时代三期 室第总建 /万方 17.63 推盘进度 三期 已售/万方 6.98 一年内 /万方 17 将来供应量 三年内 /万方 51 总供应量 /万方 10.65 将来供应产物 83㎡二房、95-121㎡三房、130㎡四房 万锦江城 汉口城市广场 中森华国际城 海赋江城天韵 晋合金桥世家 银泰御华园二期进 阶家 昌盛华城 嫡亲美仑美舍 黄埔第宅 城开二七城市广场 合计 33.12 40.14 75 44.5 42 15.08 30.30 4.19 7.1 32 341.06 三期 三期 一期 估计2013年 12月入市 二期 二期 一期 一期 一期 估计2014年 上半年入市 31.4 3.6 8.41 0 19.48 2.24 12.9 3.36 5.28 0 93.65 9.04 17.29 2.76 / 7.92 5.37 / 16.13 4.37 / 27.11 51.87 8.28 / 23.76 16.16 / 48.38 13.12 / 1.72 36.54 66.59 44.5 22.52 12.84 17.4 0.83 1.82 32 247.41 128-137㎡三房、170平方米四房 86㎡二房、95-97㎡三房 142㎡四房 67㎡一房、83-87㎡二房、94-127㎡三房 220㎡四房 46-49㎡一房、95㎡二房、118-133㎡三房、 160-167㎡四房 91-141㎡三房、171㎡四房 76-90㎡二房、109-125㎡三房 88-99㎡二房、118-126㎡三房 80㎡二房、89-110㎡三房、133㎡3+1户型 室第市场小结 1. 全体去化速度相对较慢,库存压力大,市场以价换量,价钱涨幅相对 平稳,跟着板块成长速度加速,将来前景比力乐观; 2. 市核心导入型客户为主力,合作更多来自于二七、后湖板块; 3. 板块内各物业产物跨度比力大,主力户型以76-89㎡刚需型两房,95109㎡紧凑型三房、118-134㎡舒服性三房为主;46-67㎡投资型一 房和142-171㎡改善型四房占比相对较小,有少量的133㎡3+1产物 和220㎡奢华板式户型产物; 4. 首置首改主导区域室第市场,价钱和配套要素成为成交主因; 5. 将来后湖大道和兴业路沿线附近为主力供应区域; 室第定位与产物建议 地块室第成长标的目的考量:K1地块全体前提居中,适合制造区域市场支流产物, 以首置首改为主;K2地块全体前提最弱,主打刚需产物最为合适;K3地块整 体前提最优,适合高端产物制造,以区域改善型为主 地块名称 交通前提 配套资本 景观资本 项目规模 城市规划 明示结果 场地环境 分析评价 K1地块 临主干道汉黄路、距离新荣客运 站400m、距轨道交通1号线分钟范畴,灵通性强 K2地块 只要一条歧路航道街,灵通性差, 距离汉黄路270m摆布 K3地块 临城市主干道后湖大道,距离轻轨1 号线m摆布,灵通性强 项目周边贸易资本较为缺乏、专 业市场丰硕 地块东侧200m摆布有堤角公园 体量36万方,属中大规模、高密 度栖身兼容贸易用地 黄埔新城和丹水池物流园区的 规 划将提拔区域全体价值 临汉黄路一侧明示性优良 地盘平整完毕 地块交通前提优胜,规模最大, 但配套前提一般,适合制造市场 支流首置首改产物 项目周边贸易配套缺乏、专业市场 丰硕 无间接景观资本 体量21万方,属中等规模、高密度 栖身用地 将来新荣商圈的构成,项目周边配 套将日趋完美 不临干道、明示性最差 西侧为坡地、地块内有垃圾收受接管站、 东侧有高压走廊 地块全体前提最弱,适合制造刚需 产物 项目周边贸易配套根基齐备,具备 响应的教育和医疗资本 无间接景观资本 体量近21万方,属中等规模、高密 度栖身兼容贸易用地 后湖新城的快速成长,后湖大道沿 线轨道交通的扶植,项目价值愈加 凸显 后湖大道一侧、明示性最强 地盘最为平整、现为菜地 地块全体前提最为优胜,得益于交 通,配套和区域成长空间,适合打 造高端质量项目 K1地块SWOT阐发 分析价值梳理 劣势 Strength SWOT阐发 西临主干道汉黄路,毗连汉口 城区和黄陂,交通便利; 距离轻轨1号线分钟旅程内; 劣势 Weak 周边贸易配套不足; 临汉黄路路一侧,明示性 一般,受加油站影响; 机遇 Opportunity 黄埔新城作为主城区东北部的 城市空间拓展区和主要城市节 点,将进一步提拔区域价值; 轻轨1号线拉动了区域与核心 城区的距离。 要挟 Threaten 政策调整,外埠刚需和当地首 改客户遭到影响,开辟面对一 定的风险; 将来区域全体供应量较大,且 分析质量较高; 以区位劣势和本身产物劣势,把握市场机遇,快速去化。 ? ? 操纵区域现有劣势,树立项目在区域差同化抽象; 通过项目本身的塑造,制造内部特色产物; 以矫捷稳健的户型组合满足区域支流客户需求,缓解市场竞 争压力; ? ? 开辟矫捷的户型设想; 重视面积无效操纵的多种手法; K1地块产物方案 产物方案选型 ? 方案名称 ? 分析型 ? 单一型 ? 环节驱动要素 ? ? ? 腾跃的产物线梯度 ? 初次置业与改善型客户 ? 群体有必然差别 ? 需要从总价上缩小差距 慎密的产物线梯度 纯初次置业客户群体差别小 需要处理紧凑产物立异 ? 需要关心的特殊 环境 ? ? 纯初次置业社区档次相对较 低 将来90平米户型的供应量放 大的问题 K1地块产物方案 方针客户——以汉口核心区导入型首置首改客户为焦点客户,以改善型客户作为 弥补 II 焦点客户:首置首改客户 来历地: 汉口核心区和外围远城区客户 职业特征:一般企业员工和企业白领、个别户 价值取向:追求独立居所和栖身空间的舒服度 置业关心:置业投入、栖身功能、表里部配套、区域成长价值 扩展客户:改善型客户 来历地:汉口核心区 职业特征:企事业单元中高层员工、拆迁户等 价值取向:追求栖身质量 置业关心:区域成长潜力、栖身的质量、完美的配套和交通前提 K1地块产物方案 客户产物对应 项目 置业客户 群 首置客户 首改客户 有必然实力的采办春秋段,3245岁,目前栖身或工作在核心城 区 改善型客户 很有实力的采办春秋段:45岁及 以上,目前栖身和工作在核心城 区和外溢实力客户 投资和自住并用,追求更大程度 的栖身质量,满足不动产升值需 求 130-180万 25-32岁,事业处于打拼阶段 采办用处 自用为主,寻求安假寓处,初次 置业 65-95万 自用为主,改善目前的栖身情况 购房总价 105-125万 主力户型 需求 面积区间 2-3房(紧凑) 3房(舒服) 4房(质量) 76-89㎡、95-109㎡ 118-136㎡ 142-171㎡ 户型配比建议 K1地块户型配比建议:根据地块现有的交通和配套前提,产物制造以区域内支流 户型产物为主,实现快速走量 面积区间 (㎡ ) K1地块特点 K1对应客户 客户敏感点 市场表示 户型 户型比 合计 二室两厅一卫 80-90 30% 30% 容积率高、 规模大、对 支流客户吸 引力强 价钱、交通、 首置首改客 配套、情况、 户为主 户型的通透 性和舒服性 市场支流 三室两厅一卫 95-105 45% 65% 三室两厅两卫 115-125 20% 市场存量大, 去化速度一般 四房两厅两卫 140-170 5% 5% 户型产物建议 昌盛华城 A3户型,90.16-91.74平米 在14号楼,发卖最好的一栋,也是有赠 送一个空中花圃,可是通透性叫差,房 间采光不足,可是全体华侈空间少,利 用率高,很受年轻人的青睐 万锦江城 82㎡两房两厅一卫 主卧、客堂、次卧、厨房全南结构,南向 面宽超出同类楼盘35% 户型产物建议 越秀星汇君泊 134-136平户型3室2厅2卫1厨 134.00㎡ 尺度南北通透户型,阿谁多功能房间很不错要 不做房间,不想改的能够做阳光花房或是麻将 房。卫生间都是带有飘窗的,茅厕都有飘窗, 次卧带大阳台,户型朴直,全明设想。并且实 用性强。 星悦城 3F户型88平三房两厅一卫 后湖最紧凑小三房。三房、双阳台、独 立餐厅和客堂这一切只在88平的空间里。 可见操纵率可谓到了极致 K2地块SWOT阐发 分析价值梳理 劣势 Weak 地块规模较小,有高压走廊; 地块周边专业市场堆积; 容积率较高,开辟强度大; 受车流乐音影响弱; 远离城市主干道,灵通性及 进入性较弱; 以本身产物和价钱劣势,博得刚需客户亲睐 ?通过本身产物的塑造,凸起内部产物的差同化劣势; ?产物订价方面,凸显项目标性价比劣势; 劣势 Strength SWOT阐发 机遇 Opportunity 区域内将构成新荣商圈,将来 区域内贸易配套设备会愈加完 善,也将进一步提拔其栖身价 值; 要挟 Threaten 政策调整,外来刚需客户遭到 影响; 将来一段期间,区域内同质化 产物合作加剧,势必会对项目 形成必然影响; 在产物制造方面,尽可能满足客户需求,规避同质化合作风险 ? 开辟矫捷的户型设想,最大程度满足分歧刚需客户对户型的个 性要求, 赠送面积的手法市场表示结果优良; ? K2地块产物方案 产物方案选型 ? 方案名称 ? 单一型 ? 慎密的产物线梯度 ? 环节驱动要素 ? ? 纯初次置业客户群体差别小 需要处理紧凑产物立异 ? 需要关心的特殊环境 ? ? 纯初次置业社区档次相对较低 将来90平米户型的供应量放大的问题 K2地块室第定位 方针客户——以导入型首置年轻客户为焦点客户,以首改客户作为弥补 II 焦点客户:初次置业客户 来历地:汉口核心区 职业特征:一般企业员工 价值取向:追求独立居所 置业关心:置业投入、栖身功能、社区配套 扩展客户:首改客户 来历地: 汉口核心区和外围远城区 职业特征:企事业单元中层员工、拆迁户等 价值取向:追求栖身舒服性 置业关心:区域成长价值、栖身舒服度、表里部配套 K2地块室第定位 客户产物对应 项目 置业客户群 首置客户 25-32岁,事业处于打拼阶段 首改客户 有必然实力的采办春秋段,32-45岁,目前 栖身或工作在核心城区 采办用处 自用为主,寻求安假寓处,初次置业 自用为主,改善目前的栖身情况 购房总价 65-95万 105-125万 主力户型需求 2-3房(紧凑) 3房(舒服) 面积区间 76-89㎡、95-109㎡ 118-136㎡ 户型配比建议 K2地块户型配比建议:地块交通和配套前提最弱,产物制造以刚需户型为主 K2地块特点 K2对应客户 客户敏感点 市场表示 户型 面积区间(㎡) 户型比 合计 二室两厅一卫 75-85 55% 100% 容积率高、 规模小、对 改善型客户 吸引力衰 首置为主 价钱、交通、 配套、户型 (通透性和 适用性) 市场支流 三室两厅一卫 95-105 45% 户型产物建议 银泰御华园 B2户型88.98-100.1平米 暗影部门为赠送面积,这个户型前面无遮 挡,采光较好,主卧和客堂全向阳,除卫 生间以外,其他处所都比力通透。厨房链 接餐厅,便利,客堂视距大,是畅销户型; 汉口城市广场三期尚品 A1户型3室2厅1卫1厨 95.00㎡ K3地块SWOT阐发 分析价值梳理 劣势 Strength SWOT阐发 临城市主干道后湖大道,公交 线路稠密,交通便利; 项目周边配套根基完美,自带 8万方贸易; 劣势 Weak 只要北面明示性强; 容积率较高,开辟强度大 机遇 Opportunity 以区位、品牌、质量劣势,主攻导入型改善客群 后湖栖身新城的快速成长态势, 城市核心区生齿的继续导入, 给区域带来了很大的成长契机。?操纵项目区位和品牌劣势,塑造项目高端质量,尽可能吸引 后湖大道地铁的开建和配套设 核心区和外围优良客户对项目标乐趣; 施进一步完美,区域价值愈加 凸显; 要挟 Threaten 区域改善型产物全体去化压力 大,且分析质量较高,后期竞 争激烈; ? 通过产物优化制造和价钱优惠手法,缓解去化压力 重视项目产物的细节制造,最大可能投合改善型客户对证量、 情况、价值的重点关心; ? 重视面积无效操纵的多种手法; K3地块产物方案 产物方案选型 ? 方案名称 ? 分析型 ? 环节驱动要素 ? ? ? 腾跃的产物线梯度 首改与改善型客户群体有必然差别 需要从总价上缩小差距 ? 需要关心的特殊环境 K3地块室第定位 方针客户——以导入型改善型客户为焦点客户,以首置首改客户作为弥补 II 扩展客户:改善型客户 来历地:汉口核心区 职业特征:企事业单元中高层员工、拆迁户等 价值取向:追求栖身质量 置业关心:区域成长潜力、栖身的质量、完美的配套和交通前提 焦点客户:首置首改客户 来历地: 汉口核心区和外围远城区客户 职业特征:一般企业员工和企业白领、个别户 价值取向:追求独立居所和栖身空间的舒服度 置业关心:置业投入、栖身功能、表里部配套、区域成长价值 K3地块室第定位 客户产物对应 项目 置业客户 群 首置客户 首改客户 有必然实力的采办春秋段,3245岁,目前栖身或工作在核心城 区 改善型客户 很有实力的采办春秋段:45岁及 以上,目前栖身和工作在核心城 区和外溢实力客户 投资和自住并用,追求更大程度 的栖身质量,满足不动产升值需 求 130-180万 25-32岁,事业处于打拼阶段 采办用处 自用为主,寻求安假寓处,初次 置业 75-95万 自用为主,改善目前的栖身情况 购房总价 主力户型 需求 面积区间 105-125万 3房(紧凑) 3房(舒服) 4房(质量) 95-109㎡ 118-136㎡ 142-171㎡ 户型配比建议 K3地块户型配比建议:地块交通和配套前提最优,产物制造以改善型户型为主 K3地块特 点 K3对应客 户 客户敏感点 市场表示 户型 面积区间(㎡) 户型比 合计 市场支流 三室两厅一卫 95-105 30% 30% 容积率高、 规模小、对 改善型客户 吸引力强 地段、交通、 配套、情况、 改善型客户 产物质量和 为主 户型的舒服 性 市场存量大, 去化压力较大 三室两厅两卫 125-135 45% 45% 四房两厅两卫 140-160 20% 20% 户型产物建议 武汉万锦江城 C6户型4室2厅2卫1厨 170.00㎡ 星悦城 3A户型139平,四室两厅两卫, 这户型主卧很奢华,卧室客堂动静分手,每 个房间都有阳台或者飘窗 全体定位 全体抽象定位 福星惠誉·滨江国际 二七滨江商务区 90万方都会分析体 ? 开启都会新时代、重生活、新胡想之地 ? 集办公、栖身、购物、餐饮、休闲、文娱、办事等复合 城市功能于一身的大型城市分析体项目 全体抽象定位语 新时代 New times 重生活 New life 新胡想 New dream Thanks 此演讲仅供客户内部利用,未经思锐(武汉)地产参谋无限公司的书面许可,其他任何机构和小我不得私行传阅、援用或复制

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